DPE et centre ancien à Orléans
Mis à jour : août 2026
En bref
À Orléans, 19,7 % des logements construits avant 1948 sont classés F ou G, contre 8,9 % dans l'ensemble de la commune. Près d'un logement ancien sur cinq est donc une passoire, sur un parc de 10 551 diagnostics qui pèse 26 % de la ville.
Le taux le plus élevé que nous ayons relevé
Le chiffre mérite d'être posé sans détour : 19,7 % des logements orléanais antérieurs à 1948 ressortent en F ou G au DPE. C'est la proportion la plus forte parmi les centres anciens que nous documentons.
À l'échelle de la commune, le taux tombe à 8,9 %. Le bâti ancien est donc plus de deux fois plus exposé, et il ne s'agit pas d'un segment marginal : 10 551 diagnostics, soit 26,1 % du parc orléanais.
Ce que cela signifie concrètement
Près d'un logement ancien sur cinq est aujourd'hui interdit ou en voie d'interdiction à la location. Pour un bailleur du centre, la probabilité d'être concerné est donc élevée, bien davantage que la moyenne communale ne le laisse supposer.
C'est une raison de vérifier la classe de son bien plutôt que de la supposer, surtout si le diagnostic date d'avant juillet 2021 et n'est donc plus valable.
Les murs, deux tiers des cas
66,9 % des logements anciens orléanais présentent une isolation des murs jugée insuffisante. C'est le premier poste de déperdition et le principal responsable des mauvaises étiquettes.
Le bâti orléanais ancien mêle pierre calcaire, brique et pans de bois selon les rues, mais le constat vaut pour l'ensemble : ces parois n'ont, pour les deux tiers d'entre elles, reçu aucun traitement thermique.
Le secteur sauvegardé encadre les façades
Le centre historique, entre la cathédrale Sainte-Croix et les quais de Loire, bénéficie d'une protection patrimoniale. Les travaux modifiant l'aspect extérieur y sont soumis à autorisation, avec avis de l'architecte des Bâtiments de France.
L'isolation par l'extérieur est donc écartée sur les façades visibles. Compte tenu de l'état des murs, cela reporte l'essentiel de l'effort sur l'isolation intérieure.
Isoler par l'intérieur, sans piéger l'humidité
L'isolation intérieure reste la voie principale, à condition de respecter le comportement des maçonneries anciennes. Pierre et brique ancienne absorbent et restituent l'humidité ; une paroi étanche mal conçue la retient et provoque salpêtre, décollements et dégradation du mortier.
Isolants perspirants et traitement de la ventilation se décident ensemble. C'est ce qui distingue une rénovation durable d'une rénovation à reprendre.
Deux tiers du bâti ancien chauffés à l'électricité
66,8 % des logements anciens orléanais fonctionnent au chauffage électrique, proportion élevée qui traduit la division d'immeubles anciens en petits logements équipés de convecteurs.
Ces logements bénéficient de la baisse du coefficient de conversion en énergie primaire entrée en vigueur au 1er janvier 2026 : leur étiquette s'améliore mécaniquement, sans travaux. Sur un parc où un logement ancien sur cinq est classé F ou G, la vérification vaut d'être faite en priorité.
Un marché locatif étudiant
Orléans loge une population étudiante largement installée dans les petites surfaces du centre ancien. L'arrêté du 25 mars 2024 a corrigé le calcul du DPE pour les logements de 40 m² ou moins, jusque-là systématiquement pénalisés par la méthode.
Un studio classé G avant cette correction peut donc obtenir une autre classe avec un diagnostic postérieur. Voir aussi la page louer à un étudiant.
Vendre ou louer dans le centre
Le calendrier locatif frappe ici plus fort qu'ailleurs : un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, un logement F ne le pourra plus au 1er janvier 2028. Voir la page passoire thermique.
À la vente, un bien en monopropriété classé F ou G impose un audit énergétique, qui a l'intérêt de chiffrer des scénarios compatibles avec les contraintes patrimoniales.
Questions fréquentes
Quel est le taux de passoires dans le centre ancien d'Orléans ?
19,7 % des logements d'avant 1948 sont classés F ou G, contre 8,9 % dans l'ensemble de la commune. C'est près d'un logement ancien sur cinq.
Pourquoi un taux aussi élevé ?
Parce que 66,9 % des logements anciens ont des murs mal isolés. Les fenêtres ont été traitées dans près de huit cas sur dix, mais ce sont les murs qui pèsent le plus dans le calcul.
Puis-je isoler par l'extérieur dans le centre historique ?
Non, la protection patrimoniale l'écarte sur les façades visibles. Les travaux modifiant l'aspect extérieur sont soumis à autorisation avec avis de l'architecte des Bâtiments de France.
Mon logement électrique peut-il gagner une classe sans travaux ?
C'est possible : 66,8 % du bâti ancien orléanais est chauffé à l'électricité, et la baisse du coefficient de conversion en énergie primaire au 1er janvier 2026 améliore mécaniquement l'étiquette.
Mon studio ancien est classé G : est-ce définitif ?
Pas nécessairement. L'arrêté du 25 mars 2024 a corrigé le calcul du DPE pour les logements de 40 m² ou moins, jusque-là pénalisés. Un diagnostic postérieur peut donner une autre classe.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.